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2024-02-21

知識分享 | 如何申請房屋貸款?房貸流程有哪些?完成流程一次看

經過多年的努力儲蓄,終於可以實現購屋計畫了!

房屋貸款的程序看似相當複雜,需要備齊眾多證明文件,而且市場上提供貸款的銀行也非常多~該怎麼辦?別擔心!
針對房屋貸款的各個細節,包括流程、注意事項等,讓你輕鬆踏入房屋擁有者的行列。一般而言,不論計劃購買二手屋、全新建物,或是預購房屋,申請房屋貸款通常都是必要的程序。

 

申請房屋貸款前的注意事項是不是都一一確認了呢,有那一些呢?

 

注意事項

細節說明

一、準備頭期款

房貸頭期款即自備款,一般為房屋總價的 2~4 成。

新屋或預售屋可貸 8 成,頭期款約需準備 2 成左右。

二、了解房貸利率

比較各家銀行或貸款管道的利率,包括固定利率和機動利率。

固定利率在貸款期間內不變,而機動利率則會隨央行利率調整而變動。

三、房屋貸款準備資料

包括借款人身分證、第二證件、保證人身分證、個人收入證明、所得證明、不動產權狀影本、買賣契約書影本等。

四、確認信用狀況與房貸條件

注意信用評分,信用瑕疵可能影響房貸額度。

另外,各種房貸方案對申請人和房屋的要求也不同,需仔細注意。

 

申請房貸五大流程說明:

一、選擇房貸方案

在買房時,可以選擇兩種不同的貸款管道:銀行和融資。相較而言,融資的貸款管道審核條件通常較為寬鬆,而銀行的審核則比較嚴格。銀行在審核貸款時除了考慮信用評分和聯徵紀錄外,通常也會要求借款人具有穩定的薪資收入。因此,若您選擇銀行貸款,就必須確保自己擁有良好的信用紀錄以及穩定的工作和收入。

在房屋貸款流程中,首要步驟是選擇利率較低的房貸銀行。建議選擇您薪資轉帳或主要存款的銀行,這樣您就有機會獲得更有利的貸款利率。

 

銀行房貸專案比較

銀行

利率

額度

最長還款年限

台新銀行

起始利率1.7%

最高房屋估價8成

最長30年

中國信託

起始利率1.44%,機動計息

最高房屋鑑價85成

最長30年

匯豐銀行

利率1.63%~2.48%

最高房屋估價8成

最長30年

王道銀行

利率一段式,1.65%~3.55%(機動計息)

最高房屋鑑價85成

自住最長40年,非自住最長30年

國泰世華

起始利率1.61%

依實際評估為主

最長30年

 

在比較各家銀行的房貸方案時,您可以注意以下要點:

利率:各銀行的起始利率和變動情況,以及是否提供固定利率和機動利率。

額度:銀行最高可貸款金額相對於房屋估價或鑑價的比例。

最長還款年限:每家銀行提供的最長還款期限,視您的需求和財務狀況選擇適合的還款期限。

 

二、鑑價

銀行鑑價流程步驟

提出二胎/房屋貸款申請

建立貸款房屋資訊及檔案

派出鑑價人員現場勘查、評估房屋價值

整理、比較並分析房屋資料

製作估價報告書

 

在鑑價流程中,銀行會重點考慮房屋的地理位置、大小、格局、車位、周邊環境、裝潢狀況等因素,並根據貸款人的資金用途來確定貸款金額。因此,在進行鑑價之前,建議進行房屋的清潔、粉刷以及家具更新等工作,以提升房屋的價值。

 

三、聯徵審核

房貸申請流程&審核

貸款人提交房貸申請書、財力證明等文件給銀行

銀行進行房貸申請審核,調閱貸款人聯徵紀錄,考慮工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款等

銀行綜合評估貸款人的還款能力、信用狀況,並核定貸款額度與利率

若貸款人為知名企業上班族或軍公教人員,可提供相關工作證明或其他財力證明以增加申請成功機會

 

在房貸申請流程中,貸款人需要向銀行提交相關文件進行審核。銀行會考慮貸款人的職業、收入、信用紀錄等因素,並核定適合的額度與利率。若貸款人具有知名企業的上班族或軍公教身分,可提供相關證明文件以提高核貸成功率。

 

四、照會/對保

照會貸款基本問題

貸款人基本資料

貸款金額、成交金額、房屋地址

工作、職稱、年收入

貸款目的、資金用途

 

在核貸後,銀行專員會通過電話進行詢問和確認,這個步驟稱為照會。常見的買屋貸款基本問題包括貸款金額、成交金額、房屋地址、工作情況、年收入以及貸款用途等。照會結束後,專員會與您預約時間到銀行簽署貸款契約書,並辦理火險與地震險等相關手續以保護不動產抵押物的安全。貸款契約書會詳細記載貸款相關內容,貸款人需確認無誤後方可簽署合約,並在銀行開立帳戶用於日後還款使用。

 

五、抵押權設定/撥款

房貸地政設定流程

抵押權設定(一種擔保債權方式,確保借貸雙方債權及借貸權)

抵押權設定金額:貸款金額的1.2倍(若貸款人沒準時還款、無力還款時,債權人可以確保債權回收時衍生的相關費用違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用)

貸款設定登記費:貸款金額的千分之一,另加書狀費80元等相關費用

 

完成所有房屋貸款流程後,最後一步是撥款。銀行通常在7個工作天內完成撥款,但可能需時2-3週。在撥款前,銀行會查詢房屋是否有未清償的貸款,如有,貸款人須先清償。待前貸款債務清償後,剩餘貸款金額才會撥發至履保專戶,由履約管理公司保管。

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