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經過多年的努力儲蓄，終於可以實現購屋計畫了！

房屋貸款的程序看似相當複雜，需要備齊眾多證明文件，而且市場上提供貸款的銀行也非常多~該怎麼辦？別擔心！
針對房屋貸款的各個細節，包括流程、注意事項等，讓你輕鬆踏入房屋擁有者的行列。一般而言，不論計劃購買二手屋、全新建物，或是預購房屋，申請房屋貸款通常都是必要的程序。

 

申請房屋貸款前的注意事項是不是都一一確認了呢，有那一些呢?

 

注意事項	細節說明
一、準備頭期款	房貸頭期款即自備款，一般為房屋總價的 2~4 成。 新屋或預售屋可貸 8 成，頭期款約需準備 2 成左右。
二、了解房貸利率	比較各家銀行或貸款管道的利率，包括固定利率和機動利率。 固定利率在貸款期間內不變，而機動利率則會隨央行利率調整而變動。
三、房屋貸款準備資料	包括借款人身分證、第二證件、保證人身分證、個人收入證明、所得證明、不動產權狀影本、買賣契約書影本等。
四、確認信用狀況與房貸條件	注意信用評分，信用瑕疵可能影響房貸額度。 另外，各種房貸方案對申請人和房屋的要求也不同，需仔細注意。

 

申請房貸五大流程說明：

一、選擇房貸方案

在買房時，可以選擇兩種不同的貸款管道：銀行和融資。相較而言，融資的貸款管道審核條件通常較為寬鬆，而銀行的審核則比較嚴格。銀行在審核貸款時除了考慮信用評分和聯徵紀錄外，通常也會要求借款人具有穩定的薪資收入。因此，若您選擇銀行貸款，就必須確保自己擁有良好的信用紀錄以及穩定的工作和收入。

在房屋貸款流程中，首要步驟是選擇利率較低的房貸銀行。建議選擇您薪資轉帳或主要存款的銀行，這樣您就有機會獲得更有利的貸款利率。

 

銀行房貸專案比較

銀行	利率	額度	最長還款年限
台新銀行	起始利率1.7%	最高房屋估價8成	最長30年
中國信託	起始利率1.44%，機動計息	最高房屋鑑價85成	最長30年
匯豐銀行	利率1.63%~2.48%	最高房屋估價8成	最長30年
王道銀行	利率一段式，1.65%~3.55%(機動計息)	最高房屋鑑價85成	自住最長40年，非自住最長30年
國泰世華	起始利率1.61%	依實際評估為主	最長30年

 

在比較各家銀行的房貸方案時，您可以注意以下要點：

利率：各銀行的起始利率和變動情況，以及是否提供固定利率和機動利率。

額度：銀行最高可貸款金額相對於房屋估價或鑑價的比例。

最長還款年限：每家銀行提供的最長還款期限，視您的需求和財務狀況選擇適合的還款期限。

 

二、鑑價

銀行鑑價流程步驟
提出二胎/房屋貸款申請
建立貸款房屋資訊及檔案
派出鑑價人員現場勘查、評估房屋價值
整理、比較並分析房屋資料
製作估價報告書

 

在鑑價流程中，銀行會重點考慮房屋的地理位置、大小、格局、車位、周邊環境、裝潢狀況等因素，並根據貸款人的資金用途來確定貸款金額。因此，在進行鑑價之前，建議進行房屋的清潔、粉刷以及家具更新等工作，以提升房屋的價值。

 

三、聯徵審核

房貸申請流程&審核
貸款人提交房貸申請書、財力證明等文件給銀行
銀行進行房貸申請審核，調閱貸款人聯徵紀錄，考慮工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款等
銀行綜合評估貸款人的還款能力、信用狀況，並核定貸款額度與利率
若貸款人為知名企業上班族或軍公教人員，可提供相關工作證明或其他財力證明以增加申請成功機會

 

在房貸申請流程中，貸款人需要向銀行提交相關文件進行審核。銀行會考慮貸款人的職業、收入、信用紀錄等因素，並核定適合的額度與利率。若貸款人具有知名企業的上班族或軍公教身分，可提供相關證明文件以提高核貸成功率。

 

四、照會/對保

照會貸款基本問題
貸款人基本資料
貸款金額、成交金額、房屋地址
工作、職稱、年收入
貸款目的、資金用途

 

在核貸後，銀行專員會通過電話進行詢問和確認，這個步驟稱為照會。常見的買屋貸款基本問題包括貸款金額、成交金額、房屋地址、工作情況、年收入以及貸款用途等。照會結束後，專員會與您預約時間到銀行簽署貸款契約書，並辦理火險與地震險等相關手續以保護不動產抵押物的安全。貸款契約書會詳細記載貸款相關內容，貸款人需確認無誤後方可簽署合約，並在銀行開立帳戶用於日後還款使用。

 

五、抵押權設定/撥款

房貸地政設定流程
抵押權設定(一種擔保債權方式，確保借貸雙方債權及借貸權)
抵押權設定金額：貸款金額的1.2倍(若貸款人沒準時還款、無力還款時，債權人可以確保債權回收時衍生的相關費用違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用)
貸款設定登記費：貸款金額的千分之一，另加書狀費80元等相關費用

 

完成所有房屋貸款流程後，最後一步是撥款。銀行通常在7個工作天內完成撥款，但可能需時2-3週。在撥款前，銀行會查詢房屋是否有未清償的貸款，如有，貸款人須先清償。待前貸款債務清償後，剩餘貸款金額才會撥發至履保專戶，由履約管理公司保管。